环球热讯:楼市销售分化:刚需退潮,豪宅“飘红”
2023年以来整体楼市陷入脉冲式复苏行情,2-3月阶段性复苏后,4-5月成交动能持续放缓,随着前期积累的刚需刚改需求释放进入阶段性尾声,改善和高端开启“接棒”模式。
CRIC数据显示,虽然5月新房成交环比下挫,但改善和高端市场韧性显现,改善盘去化显著优于刚需。
从2023年前5月重点关注城市不同总价段成交套数来看,1000-3000万,3000-5000万,5000万以上同比持增,涨幅分别为45%、13%和35%。
(相关资料图)
除了中高端市场一直火热的北京、上海之外,天津、济南、苏州、宁波等核心二线城市同样呈现出改善高端去化优于刚需的特征。
聚焦这些项目的热销原因,除了一二手价格倒挂有显著套利空间之外,还有部分项目因独特江景、海景或是稀缺学区资源而备受购房者青睐。
我们认为,少数项目热销对于当前低迷的市场行情而言只能算是“星星之火”,后续楼市整体复苏动能仍将不足。
01年初刚需刚改盘带动热度急速攀升
2023年至今,整体楼市经历多个阶段,一季度,楼市热度快速回升,尤其是3月百城成交创15个月最高。
CRIC数据显示,2023年3月,30个重点城市成交规模为2200万平方米,在2月环比涨幅超4成的基础上再增27%。
从2023年一季度100个热销项目来看,其中刚需、刚改项目占比超过6成,反映年初这一轮市场回暖主要是疫情解封后积压需求集中入市带动的,刚需刚改驱动特征明显。
具体来看,其中有不少项目以面积小、总价低为特征,迎合了刚需刚改置业需求。深圳、南京、郑州、重庆等前期低迷型城市基本都是依托于刚需刚改需求的集中释放而实现了短期成交的全面回暖。
以南京为例,2023年一季度的成交结构更趋刚需首置化,总价300万以下产品占比56%,300-400万成交占比17%;且项目成交TOP10主力户型为89-110平。
再如郑州,以刚需客群主导市场,价格敏感度高,热销刚需项目多数存在极大的价格优势,多数项目与周边竞品价差在1000-3000元/平不等。
还有部分项目依托于春节后增强折扣力度或是分销点数,也达到了不错的去化效果。以深圳为例,龙岗的悦时光花园项目推出94折特价房后,来访量由1月的259组上涨至796组,认购量也由20组上涨至48组。
进入4月,供求均迎来“拐点”,绝对量回归本轮行情启动2月时的水平。究其缘由,主要是行业信心尚未完全修复,前期积累的刚需刚改需求阶段性疲软所致。
02改善和高端开启“接棒”模式
随着前期积累的刚需刚改需求释放进入阶段性尾声,改善和高端开启“接棒”模式。
1、前5月新房总价1000-3000万成交持增, 单价15万元/平以上顶豪倍增
从2023年前5月各城市不同总价段成交套数来看,1000-3000万,3000-5000万,5000万以上同比持增,涨幅分别为45%、13%和35%。杭州、厦门、东莞、佛山、成都等1000-3000万豪宅成交套数已然翻番,显著好于去年同期。
从2023年前5月各城市不同单价段成交套数也不难看出端倪,北京、上海单价15万元/平以上豪宅成交套数均超过200套,上海豪宅项目云锦东方备案均价16.49万元/平,而5月14-5月16日三天认购期,有超700组购房者参与认购,认购率达667%,火热程度可见一般。
2、天津、苏州、济南、徐州等核心区改善盘去化“飘红”
从具体城市来看,除了中高端市场一直火热的北京、上海之外,天津、济南、苏州、宁波等核心二线城市同样呈现出改善高端去化优于刚需的特征。
如天津5月无新盘入市,9个项目加推去化率56%,改善盘表现优于刚需项目。首开表现亮眼的建投誉山院、金地水西印、龙湖青云阙本月纷纷补货加推,建投以其稀缺的位置、突破的产品(小院、阁楼)实现百分百去化,西青的两个项目则以产品差异(绿城大面积偏改善、金地小户型更适合外溢刚改)实现双赢,龙湖溢价10%也有6成的去化。
再如济南,整体呈现出“越贵越好卖”的特征,5月重点监测项目保利臻誉、铁投仁恒河滨城、中建星光城市认购均价均超2.4万元/平,而整体去化率也保持在8成以上。苏州园区、宁波鄞州区项目基本也是逢开盘必热销。
03价格倒挂、高附加值仍是豪宅争抢焦点
细化分析单个项目热销原因,我们发现,高端市场火热并不是毫无缘由,热销原因无外乎以下两点:
1、一二手价格倒挂,存在显著的套利空间
目前来看上海、杭州、深圳、厦门等核心区域仍存在一二手价格倒挂现象,以上海为例,近期开盘被紧急叫停的云锦东方项目,虽然备案价16.49万元/平创上海市新房备案均价新高,但是由于项目周边二手房均价已超过20万元/平方米,因此大户型套利空间高达2000多万元,因而整体也呈现出“一房难求”的盛况。
我们梳理了2020年以来销售金额、面积TOP50项目,仅3成没有涨价,而未涨价项目中刚需占比8成以上,价格涨幅显著的前三名基本都是新房成交均价在10万元/平以上的豪宅项目,由此可见,高端客群争抢豪宅热情不减的确也是因为豪宅保值增值性明显好于刚需。
2、拥有高附加值或独一无二配套资源的核心区项目,譬如学区、景观等
5月,天津来访、认购居前的项目诸如仁恒星源世纪、龙湖樘樾、天保九如品筑等项目均有学区资源加持,北京5月热销项目北京丰禾嘉会项目西北侧也规划有北京小学、西侧规划有北京八中优质教育资源。
如果说学区改善是项目增色点,那个景观的无可复制性则更是很多高端项目热销的不二法门。
厦门近期开盘的3个高端项目中有2个具有独一无二的一线湾景,其中建发五缘湾海项目距五缘湾海滩直线距离230米,中间为文化展览苑,对于高层几乎无遮挡,户型设计及楼栋朝向方面最大化呈现湾海景观,因此5月开盘234套,当日去化222套,去化率高达95%。武汉也是如此,顶豪项目武汉天地云廷三期最后一期临江房源推出,即便成交均价高达63720元/平,依然能实现去化率100%。
综合来看,短期内随着刚需刚改退潮,楼市热度转降,但是高端项目表现“可圈可点”,韧性逐步显现:从城市中观数据来看,大面积段、高总价段产品成交占比稳中有增;从项目去化来看,核心区豪宅项目“一房难求”,受到高净值人群追捧。
预判后市,我们认为,随着套利空间持续收窄,后续投资投机的需求也将逐步退潮,高端市场热度转降或将成为大概率事件。而对于其他拥有稀缺学区、景观资源的高端项目而言,毕竟算是少数,很难拉动市场全面回暖,当前刚需刚改购买力压缩、信心不足的基本境况未得到根本性扭转。
标签:
精彩推送
新闻快讯
X 关闭
X 关闭
新闻快讯
- 环球热讯:楼市销售分化:刚需退潮,豪宅“飘红”
- 全球快看:2023国考内蒙古自治区森林消防总队补充录用干部面试公告
- 世界球精选!特斯拉股价连续13天创纪录上涨终于结束,市值增加2000亿美元
- 35%!IGBT国产化率持续提升|全球热点评
- 兔 宝 宝(002043):6月14日北向资金增持206.11万股 世界即时
- 「党建动态」一张“全家福” 照出向党心-环球简讯
- 巅峰天帝_前沿资讯
- 当前播报:觊觎怎么读音是什么_觊觎怎么读简介介绍
- 融创中国境外债重组方案已获约87%债权人支持 动态焦点
- 东安县花桥镇:人居环境大比武赛出整治加速度 热文
- 融组词三年级下册_三年级融字组词
- 日产E级方程式在就职季获得尼斯莫涂装 环球今头条
- 当前通讯!龙口市组织开展电梯进水困人应急演练
- 六智信息股东史小六增持32.97万股 权益变动后直接持股比例为34.21%-每日速递
- 特朗普就机密文件案出庭 否认全部控罪_今日视点
- 天天热消息:两部门联合印发相关指导意见防范外卖食品浪费
- 焦点报道:河北医保新规2023年最新公布,门诊报销起付线、封顶线分别是多少?
- 半导体板块涨0.05% 源杰科技涨14.94%居首
- 全球焦点!汪文斌:它们不是“美国国际货币基金组织”,也不是“美国世界银行”
- #天岸集邮1981年3月10日,为了反映中国丰富的文学遗产,中国人民邮政发... 天天报道
- 农行一卡通怎么激活_农行一卡通
- 今日白银价格走势图最新预测(2023年6月14日)
- 环球热讯:长城魏牌“烧机油”引大量车主投诉维权,VV5、VV6、VV7无一幸免
- 腐漫画网在线看首页界面直接进
- 焦点播报:安徽院士科技创业投资管理有限公司
- 不见兔子不撒鹰下联(不见兔子不撒鹰的下句怎么接)_天天速讯
- 负数的初步认识是几年级的内容_负数的初步认识的主要内容是什么简介介绍
- 诛仙boss兽神天音位置(诛仙boss分布图)
- 房地产行业2023年中期策略:走出停滞期,诞生新格局-世界热点评
- 世界新动态:关于学习职业生涯规划的心得体会9篇
- 涉股权转让纠纷 珀莱雅总经理19亿市值股份被冻结
- 4座MPV18万左右哪款好?要性价比还是要口碑?购车指数告诉你|全球微资讯
- 5月新增人民币贷款1.36万亿元-环球消息
- 华宝新能:目前产品已实现向南非市场供货,并形成销售收入
- 福州已入库银发人才1381名
- 【环球财经】美国5月CPI环比上涨0.1%
- 环球焦点!笑果回应“旗下公司擅自演出被罚”:是关于5月13日事件做出的不同公司主体的处罚
- 【环球新视野】栝楼皮的功效与作用 栝楼的功效与作用
- 自动离职后社保要如何处理_自动离职
- 当前通讯!月朗国际_对于月朗国际简单介绍
- 夏天家里使用蚊香液、驱蚊水要当心,很多人用错了
- 季扎还原(季扎还愿)
- 范志毅艳福不浅!第三任娇妻近照曝光,身材纤细,看不出37岁了 全球热门
- 一汽奔腾是哪个国家的品牌汽车(一汽奔腾属于什么品牌系列?) 每日热议
- NIP vs OMG赛后麦克疯Aki:中路一波可以吗! 世界热点评
- 死神浦原喜助出场集数_死神中浦原喜助到底有多强相关介绍简介
- 快播:英超冠军奖杯 英超冠军
- 鲜果价上涨明显!5月份湖南居民消费价格上涨0.5%
- 最新通报!河北5市多人被查处|世界新动态
- 全球微头条丨Uzi复出加盟EDG 首战门票被黄牛炒疯:价格翻10倍!